Un long weekend de mai… Encore un… Un long weekend de Mai pendant lequel, avec certaines confrères, nous nous sommes adonnés à un Monopoly virtuel dès lors que le Covid19 ne nous permettait pas de nous rencontrer.
Il faut savoir qu’une partie de Monopoly entre avocats n’a pas les mêmes règles qu’une partie jouée entre d’autres professions. En effet, entre avocats, la mauvaise foi et les règles de droit civil prennent ainsi une toute autre dimension permettant à ces beaux parleurs en toge noire de modéliser les règles de ce jeu en y incorporant les notions de prêt, de bail, d’emphythéose ou encore de superficie…
C’est au cours d’une de ces parties endiablées que la question suivante s’est posée : « En tant que bailleur personne physique, puis-je mettre fin au bail de résidence principale de mon locataire de la Rue Haute afin d’y installer le siège social de ma société de management ? »
Les débats acharnés ne s’étant jamais terminés, nous avons décidé de nous (re)pencher sur les règles de résiliation de bail de résidence principale à Bruxelles par le bailleur.
La notion d’occupation personnelle
Cette notion peut être analysée sur base de ces deux termes principaux que sont le terme d’ « occupation » et le terme « personnelle ».
- L’occupation
L’ « Occupation » signifie une occupation continue et effective.
En d’autres termes, le bailleur doit réellement jouir du bien à titre personnel mais il ne doit pas forcément y établir a résidence principale.
Il peut tout à fait décider d’en faire une résidence secondaire ou encore d’affecter le lieu à son activité professionnelle.
En effet, l’occupation peut être partielle tant qu’elle est régulière, c’est-à-dire que le bailleur devra occuper le bien pendant une période d’au moins deux ans.
- Personnelle
Le caractère personnel de l’occupation impose que le lieu soit occupé par les personnes listées dans le code bruxellois du logement. En effet, cette faculté de résiliation est une exception à la règle en matière de bail et il convient donc de l’analyser restrictivement. De plus comme l’ordonnance est impérative, il n’est pas possible d’y déroger.
En pratique donc, la liste des personnes qui pourront occuper le bien est listée à l’article 237§2 du code bruxellois du logement, c’est-à-dire « descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré ».
- Bailleur personne morale
Le texte prévoit bien que ce sont des personnes physiques qui peuvent occuper le bien. Cependant dans le cas où le bailleur est une personne morale, il est admis que le bailleur puisse user de cette faculté de résiliation du bail pour l’occuper elle-même soit en y fixant son siège social ou encore une succursale.
Pendant combien de temps ?
Le bailleur devra occuper les lieux dans l’année de la notification du congé et pendant une période de minium deux ans.
Le congé ?
Le congé doit reprendre les raisons de la fin du bail et être donnée par lettre recommandée.
En pratique, il s’agira d’exposer qu’il est mis fin au bail pour cause d’occupation personnelle et d’indiquer le nom de la personne qui occupera le bien.
Il est fondamental d’indiquer ce nom car, sans cette indication, le congé sera nul.
A partir de quand cette faculté peut-elle être appliquée ?
En ce qui concerne le bail de courte durée (maximum 3 ans), le bailleur peut mettre fin au contrat de bail dès lors que le locataire occupe le bien depuis plus d’un an.
Pour les baux de 6 mois ou moins, cette faculté n’existe pas et le bailleur devra attendre l’expiration de son bail.
Pour le bail de longue durée, il n’y a pas délai minimum. Ainsi le bailleur peut mettre fin à tout moment au bail pour l’occuper personnellement.
Y a-t-il un délai de préavis ?
Dans le cadre d’un contrat de bail de courte durée, il est de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer sera due au locataire.
Pour ce qui concerne le bail de longue durée, celui-ci est de 6 mois.
Ces délais sont des délais minimaux et le bailleur peut évidemment les prolonger.
Il convient aussi de noter que si le bailleur donne son congé, un contre-préavis d’une durée d’un mois.
Enfin concernant le préavis, rappelons qu’il court le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas les règles en vigueur ?
Le législateur souhaite protéger le locataire contre les abus du bailleur. Il a donc prévu une indemnité équivalente à 18 mois de loyer au cas où le bailleur ne respectait pas les règles prévues… Le bailleur ne pourra éviter le paiement de celle-ci que s’il justifie des circonstances exceptionnelles.
Conclusions
Deux conclusions s’imposent : la première est que jouer au Monopoly avec des avocats est une idée saugrenue et peut amener à de (trop) longues soirées…
La deuxième est que les règles en matière d’occupation personnelle pour les baux dans la Région de Bruxelles-Capitale sont extrêmement bien encadrées par le législateur.
Il convient donc de scrupuleusement respecter ces règles sous peine de se voir infliger une sanction qui ne pourra malheureusement pas être réglée avec les billets du célèbre jeu…
Nathan Vanhelleputte & Frédéric Dechamps, avocats chez Lex4u
Ceci étant dit, on imagine aisément les architectes se crêper le chignon sur la meilleure façon de réagencer la Rue neuve en s’interrogeant sur l’intérêt esthétique de mettre un hôtel à la place de quatre maisons…
Question que l’on se pose tous les jours en réalité.
Article 237§2 du Code bruxellois du Logement.
Nous faisons nôtre la conclusion de N. BERNARD concernant l’impossibilité d’invoquer l’occupation personnelle pour installer des collatéraux du troisième degré dans un immeuble qui est concerné par un bail de trois ans ou moins, N. BERNARD, « Le nouveau droit bruxellois du bail d’habitation. Baux d’habitation », Jurim Pratique, 2018/1, p. 183.
Nous conseillons de le faire de la sorte mais le texte ne semble pas le prévoir de manière explicite.
